Bail commercial | Clause d'accession et sort des aménagements en fin de contrat

Lorsqu'un bail commercial prévoit expressément et exclusivement que les aménagements réalisés par le locataire en cours de bail deviendront la propriété du bailleur à la fin du contrat, ce dernier ne peut solliciter la remise en état des locaux.


La Cour de cassation a eu à se prononcer sur la légalité d'un arrêt d'une cour d'appel qui avait condamné le locataire à remettre les lieux loués en l'état où ils lui ont été délivrés ainsi qu'à la réparation de la perte locative subie par le bailleur alors que le bail commercial ne prévoyait pas une telle hypothèse.



La cour d'appel a fondé sa décision sur l'absence de renonciation du bailleur à l'option prévue à l'article 555 du Code civil lequel précise que "lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever."


Ainsi, et selon la cour d'appel, la clause prévoyant l'accession à la propriété du bailleur ne se bornait qu'à régler par avance les conditions financières pour le cas où le bailleur ferait le choix de conserver la propriété des aménagements à la fin du bail; l'option de l'article 555 du Code civil persistant tant qu'elle n'est pas exercée.


La Cour de cassation a censuré cet arrêt et a rappelé qu'en présence d'une clause d'accession, le bailleur ne pouvait pas invoquer la remise en état des locaux.


(Cour de cassation - 3ème chambre civile , 3 novembre 2015, pourvoi n°14-19.820)


Il convient donc, lors de la conclusion du bail, d'être attentif au régime choisi et, pour le cas où celui de l'accession à la propriété exclusif serait arrêté à ce moment là, de déterminer le mode de calcul de l'indemnité à percevoir par le locataire selon les dispositions de l'article 555 précité, alinéa 3 :


"Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages."


Le Cabinet intervient, tant au côté du bailleur que du locataire, dans le processus de négociation et de rédaction du bail commercial et est à même de vous conseiller sur le principe et l'étendue de vos droits et obligations qui en découleraient.


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